“开发商无权卖车位？“首例小区车库之争”引热议”

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近日，社会广泛关注的南京星汉置业有限企业与星汉城市花园小区业主委员会地下停车库之争事件取得初步结果:南京鼓楼区法院一审判决，开发商将地下停车库移交业主委员会管理，业主全员享有地下停车库权益。

这个信息出来后，有一个是“还在买车库吗？ 法院判决居民应该免费录用，开发者无权出售”的微信因微信的力矩而疯狂。 “小区停车位、车库到底是谁的”等问题引起市民的关注和热议。 为此，记者采访了上海大邦律师事务所合伙人张黔林律师。

法院的判决有现实依据

“对于这个例子，法院的判决还是有道理的。 作为公共设施，如果停车位没有产权，完工的车库作为公共设施，是建筑物的辅助设施，交付建筑物的全体人员必须共同采用。 ’张黔林说，这种现象在上海也很普遍。 多个小区的停车场没有产权，开发商也没有办生产证，但是卖给业主。 这种不能建立产权的停车场，所有权有很大的问题，也有很多后遗症。

以掀起这场轩然大波的南京为例，该小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价出售了其中37个，剩下的被物业管理以每月250元的租金租用。 法院判决所有者胜诉，说明了判决理由。 根据相关计划，完工的车库作为公共设施，是建筑物的辅助设施，应该交付建筑物的全员共同采用。 因为开发商没有证据表明车库的建设价格不包含在商品房的价格中，所以可以认为车库作为公共设施产生的费用已经纳入了商品房的价格中。

“出售停车场的前提是开发商对停车场拥有所有权，简单来说，就是制作生产证明。 如果不能生育证明，其性质就不确定。 ”黔林说，比如物业管理用房、电梯房、配电室等，功能都属于小区公共设施，既然开发商不能出具生产证明，停车位也必须属于公共建设配套设施。

地下空之间的权利应该归谁？

实际上，这个例子还涉及到长期以来讨论的法律问题——地下空之间的权利的利用问题。 对此，法律界人士一直有不同的观点和争论。 有一种说法认为，既然所有者获得了土地的采用权，那么相应的地下空之间的采用权也应该属于所有者。 另外，也有人认为，大部分开发商建设停车位都是以人防工程的名义申报的，因此既不计入容积率，也不计入地价，开发商的建设价格也计入了房价。 因为这应该归于所有所有者。 但是，除此之外，开发商根据停车位规划支付了申请建设批准的地价的部分，可以全部归开发商所有。

在我国法律中，物权法、最高院相关司法解释中提到了车位问题，但没有确定的说法。 例如，《中华人民共和国物权法》规定，“在建筑区划内，为停放汽车而规划的停车位、车库应当首先满足业主的需要。 在建筑区划内，规划停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附属或者租赁等方法约定。 占用业主共享的道路和其他地方用于停放汽车的车的位置，由业主共享。 ”

在《中华人民共和国人民保卫空法》中，“国家鼓励和支持公司事业组织、社会团体和个人，通过各种途径投资人民保卫空工程建设。 人民保卫空项目平时由投资者采用和管理，收益归投资者所有。 》该法只规定了人防工程的管理权和收益权的归属，但对人防工程的全权归属问题没有明确规定。 因为在这个现实生活中对人防车位、车库的全部权属还有争议。 目前，我国一个地方人防工程的产权全部归开发商所有，另一个城市规定人防工程的产权全部归国家所有。

“为此，不应单纯一概而论地居民免费采用停车位问题，要明确区分停车位、车库类型，是规划好的停车位、车库，还是业主共享的道路、绿化等公共设施建设的停车位。 ”律师表示，在评估具体情况后，确定停车位、车库是否具有结构，使用上的独立性、登记是否在享有所有权的确定空之间，建设单位销售时是否按照规定列入房屋买卖合同 (新京报) (/h/)。

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